Московский рынок складской недвижимости демонстрирует признаки восстановления после кризиса, хотя эксперты прогнозируют его продолжение в 2010-м.

На фоне финансово-экономических потрясений некоторым операторам удалось не только стабилизировать ситуацию, но и добиться роста показателей. Об опыте работы в ушедшем кризисном году, эффективных мерах управления и перспективах рынка рассказывает руководитель складского комплекса "Северный Терминал" Александр КУПЧИН.

- Как Вы охарактеризуете прошедший 2009 год? 


- Как очень тяжелый. Кризис затронул нас довольно сильно: осенью 2008 года за три недели в комплексе высвободилось сразу 15% площадей, или, говоря абсолютными цифрами, около 20 000 кв.м. Это сопоставимо с целым складским комплексом средних размеров. Многие арендаторы, занимавшиеся снабжением торговых сетей Москвы, стали закрываться или сокращать деятельность. Запасы на складах накапливались, а продать товар они не могли, в том числе и потому, что вырос курс доллара и евро. Некоторые ушли за МКАД на более дешевые площади. 


На этом фоне мы были вынуждены что-то предпринимать. Выбрали критическую точку снижения арендных платежей, после достижения которой должны были приступить к реализации антикризисных мер. Поначалу надеялись, что ситуация улучшится, ждали 3-4 месяца, не снижая цен. Тактика выжидания результатов не принесла: пришлось существенно менять политику в сторону клиентоориентированности. Как говорят аналитики, сейчас на смену "рынка арендодателя" пришел "рынок арендатора". Это означает, что на рынке присутствует много освободившихся складских площадей, и теперь операторы складов сами ищут клиентов, а не наоборот, как это было до кризиса. Несмотря на непростой 2009 год, завершили мы его с показателями, вплотную приближающимися к докризисным. На сегодняшний день в "Северном Терминале" сдано в аренду 90% площадей, заняты все первые этажи и морозильные камеры. Для нас это был тяжелый, но, тем не менее, успешный год.

- Какие антикризисные меры оказались эффективны? 


- Первое и самое очевидное, что делали все операторы – это снижение цен. Мы приняли данное решение в индивидуальном порядке, чтобы удержать важных клиентов. Однако мы столкнулись с тем, что индивидуальный подход имеет большой минус: если сделать скидку одному клиенту, об этом узнают другие, и начнут добиваться особых условий. Если бы мы пошли на это в массовом порядке, то просто потеряли бы и то, что удалось сохранить. Поэтому, если в ответхранении индивидуальный подход закономерен, и он работает, то по услуге аренды склада необходимо действовать очень аккуратно. Хотя само по себе снижение цен в пик кризиса было оправдано и помогло остановить уход арендаторов. Удержать клиентов из числа небольших и средних фирм помогло и снижение размера минимальной сдаваемой площади с 200 до 100 кв. м, а в некоторых случаях и до 30-50 кв. м. В отдел аренды пришли новые сотрудники, более активные, коммуникабельные и клиентоориентированные. 


Отдельно выделю решение создать благоприятные условия для компаний, занимающихся алкогольной продукцией, что помогло привлечь новых арендаторов и дало возможность расшириться существующим. Мы предоставляем скидку 50% на аренду помещений на период лицензирования. Как правило, этот процесс занимает 2-3 месяца, и все это время организация должна снимать склад площадью не менее 100 кв. м, которым не имеет право пользоваться до получения лицензии. Возможность вдвое сократить издержки на аренде в этот период – это еще один наш шаг по повышению лояльности клиентов.

- Борьбу за клиента в кризисных условиях ощутили? 


- Ощутили в том плане, что раньше необходимость в продвижении услуг у нас практически отсутствовала: на каждую площадь претендовало по три клиента, причем находили они нас сами. Сегодня все изменилось. Мы значительно увеличили рекламный бюджет, стали активно заниматься продвижением корпоративного сайта. Для обеспечения информационной поддержки была организована пресс-служба. Сейчас упоминаемость "Северного Терминала" в Интернет-пространстве, включая СМИ и отраслевые порталы, возросла, и мы продолжаем ее наращивать.

- Каким Вы видите будущее складов класса "В"? 


- Перспективы складов этого класса зависят от нескольких факторов, среди которых есть как положительные, так и отрицательные. Главный минус в том, что склады класса "В", а также "С" построены 30-40 лет назад, еще в советское время. По этой причине они имеют высокую степень износа и требуют проведения серьезной реконструкции. Но даже реконструкция не сделает их в полной мере функциональными, так как во времена проектирования и строительства таких складов, конечно, нельзя было представить сегодняшний уровень развития технологий хранения и логистики. Кроме того, современные клиенты, особенно иностранные и российские компании, работающие по западным стандартам, хотят видеть склад с четко обозначенными атрибутами: однообъемное отапливаемое помещение с потолком высотой не менее 12 м., непылящий пол с высокой нагрузочной способностью, стеллажное и погрузочное оборудование, индивидуальные погрузочные доки. Все это характерные признаки класса "А". 


К нашим плюсам можно отнести то, что на складах класса "А" невозможно арендовать помещение площадью 200 кв. м. Минимальная площадь до кризиса составляла в среднем 3000 кв. м, сейчас – 1000-1500 кв. м. Далеко не для всех компаний это подходит. У нас арендатор может найти себе помещение площадью 100 кв. м и меньше. Поэтому сегмент небольших и средних фирм оставался и останется у нас, а склады класса "В" в обозримом будущем будут продолжать пользоваться высоким спросом.